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Assessoria e Consultoria em Tributação Imobiliária


 Por longos anos os prefeitos eleitos recebiam com o cargo uma espécie de carta branca da população, isto é, podiam gastar o dinheiro do caixa da prefeitura da forma que melhor lhe aprouvesse. Embora seus atos estivessem sob o crivo de um tribunal de contas estadual, poucos eram punidos com rigor por realizarem despesas em desacordo com o orçamento aprovado. Por culpa desta "elasticidade" do controle externo sobre as prefeituras, muitas cidades amargam até hoje os danos provocados por administrações desastrosas. No entanto, após a vigência da nova Lei de Responsabilidade Fiscal, o cargo de prefeito municipal passou a ser uma atividade de altíssimo risco. Uma profunda mudança de comportamento vem sendo observada por todos os administradores públicos do país a partir da vigência da lei.


Embora demasiadamente rigorosa e burocratizante em algumas situações pontuais, a Lei de Responsabilidade Fiscal (LRF) traz no seu bojo normas, procedimentos, limites e condições que conduzirão, de forma geral, a uma melhor governança pública. Por essa lei, os municípios que não zelarem por sua receita própria, sofrerão uma pena duríssima: não poderão receber as transferências voluntárias, isto é, as receitas oriundas do governo federal e estadual sem ônus para a municipalidade, com as quais muitas obras são realizadas.

Por longos anos, somente os políticos com visão priviliegiada investiam em esgoto e cadastro imobiliário. Afinal, esses dois serviços costumam custar muito caro e os seus resultados não aparecem imediatamente. No entanto, cada tostão público investido costuma retornar multiplicado em forma de benefícios permanentes para a comunidade onde é aplicado. O conhecimento físico pleno de uma cidade não se resume apenas ao aumento da base fiscal. Um cadastro eficiente constitui-se ferramenta imprescindível de planejamento urbano, além de elemento de apoio para execução de obras (água, energia, esgoto, telefone) e serviços públicos (segurança, bombeiros, correios). A tributação imobiliária eficiente, segundo as exigências da LRF, passa a ser, além de uma fonte para os governantes administrarem seus municípios, uma obrigação sujeita às sanções administrativas e econômicas severas, que atingirão a todos os munícipes. Ou seja, todas as prefeituras municipais do país precisarão dar mais atenção (e investimento) aos seus cadastros imobiliários, pois deles emanarão as informações básicas necessárias ao lançamento de impostos, taxas ou contribuições de melhoria.

Não obstante, as matérias tributárias terem grande repercussão política são essencialmente técnicas e como tal devem ser tratadas. Por conseguinte, tanto os projetos como os atos dos governos municipais, bem como as apreciações dos mesmos pelos vereadores, precisam ser embasados em fundamentos técnicos. Se juízes e desembargadores buscam em peritos de cada especialidade os subsídios necessários para fazer a melhor justiça em suas sentenças e acórdãos, porque as prefeituras municipais e câmara de vereadores prescindem de respaldo técnico em muitas dessas situações?

Independentemente das exigências legais, as autoridades municipais envolvidas no processo de tributação imobiliária precisam ter a sensibilidade que tal procedimento implica sempre numa contraprestação. Isto é, os recursos advindos dos contribuintes devem retornar à comunidade na forma de obras, benefícios e serviços para elevar a qualidade de vida da população.

Os poderes municipais definidores do tamanho dos tributos a serem suportados pela população precisam estar cientes de que esta operação pode (e deve) ser equacionada matematicamente, através de simulações onde são levadas em consideração inúmeras variáveis sociais e econômicas. Por exemplo, é possível quantificar de forma adequada o valor da rubrica referente ao IPTU do Orçamento Municipal, ao invés de "estimá-la" sem nenhum critério, como acontece freqüentemente na grande maioria dos municípios, provocando resultados desastrosos. Outrossim, a contribuição de melhoria, embora seja o mais justo dos três tributos imobiliários, recuperador das mais-valias acrescidas aos imóveis decorrentes de obras públicas, praticamente não é cobrado, por uma única e simples razão: as Prefeituras Municipais não sabem medir a valorização imobiliária provocada pelas obras.

A adoção de técnicas avaliatórias adequadas, investimentos na qualificação dos profissionais envolvidos no processo tributário e manutenção permanente e incrementos para melhorar a eficiência do cadastro imobiliário, incluem-se entre os principais procedimentos a serem adotados pelas Prefeituras Municipais de todo o país para alcançar, concomitantemente, a otimização da receita oriunda dos tributos sobre as propriedades imobiliárias.

A obtenção de uma tributação imobiliária justa e eficaz passa, necessariamente, pela busca do justo valor relativo dos imóveis, antes mesmo de seus valores absolutos, de modo a atingir as eqüidades fiscais. A elaboração e manutenção de Plantas de Valores Genéricos, ou seja, a avaliação coletiva, através de metodologia científica, de todos os imóveis que compõem uma cidade contribui para o conhecimento da mesma e, especialmente, para o encaminhamento das soluções técnicas mais adequadas de seus problemas e demandas.